采購需求

一、項目概況

******小學(xué)，建筑面積和操場面積總計9.96萬平方米。

博雅校區(qū)：皇姑區(qū)嘉陵江街64號，占地面積15132平方米，建筑面積25328平方米。

惟美校區(qū)：皇姑區(qū)岐山中路8號，占地面積6100平方米，建筑面積6121平方米。

樂真校區(qū)：皇姑區(qū)嘉陵江街111號，占地面積7344平方米，建筑面積4743平方米。

煥新校區(qū)：皇姑區(qū)明廉東路2號，占地面積15430平方米，建筑面積19611.39平方米。

至善校區(qū)：皇姑區(qū)昆山中路7-2號，占地面積3250平方米，建筑面積3100平方米。

敏行校區(qū)：皇姑區(qū)昆山中路55號，占地面積7053平方米，建筑面積7231平方米。

二、管理目標(biāo)

1.本項目的總體管理目標(biāo)是達(dá)到國家、沈陽市制定的物業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)，具體約定為管理規(guī)范有序,服務(wù)周到熱情；綜合服務(wù)保障有力；環(huán)境綠化優(yōu)美,衛(wèi)生潔凈、物品整潔；各種設(shè)施、設(shè)備維修保養(yǎng)良好；能圓滿完成各項臨時性工作。

2.采購人將制訂具體的管理制度和考核方法，對中標(biāo)單位的服務(wù)進(jìn)行全過程考核。

******小學(xué)物業(yè)服務(wù)采購考核實施辦法

******學(xué)校校園物業(yè)管理服務(wù)的監(jiān)管工作機制，進(jìn)一步落實監(jiān)管責(zé)任，充分發(fā)揮職能部門和師生對物業(yè)管理服務(wù)的指導(dǎo)監(jiān)督作用，促進(jìn)物業(yè)管理服務(wù)公司切實履行物業(yè)管理服務(wù)合同，提高物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量和效率，為廣大師生提供更優(yōu)質(zhì)和更完善的物業(yè)管理服務(wù)，特制定本辦法。

(一)考核組織機構(gòu)

學(xué)校成立物業(yè)管理服務(wù)考核工作組(以下簡稱考核工作組)。考核工作組主要負(fù)責(zé)物業(yè)管理服務(wù)考核工作的總體組織、協(xié)調(diào)和參與。

(二）考核組織實施

物業(yè)管理服務(wù)考核工作由過程考核、季度考核組成。

1.過程考核

（1）過程考核的主要形式

過程考核主要由日常監(jiān)督巡查和專項檢查組成?？己斯ぷ鞑块T應(yīng)根據(jù)《招標(biāo)文件》《物業(yè)管理服務(wù)合同》《物業(yè)管理服務(wù)考核實施辦法》等相關(guān)文件要求，對所轄職責(zé)范圍內(nèi)的物業(yè)管理服務(wù)情況進(jìn)行日常監(jiān)督巡查和專項檢查，發(fā)現(xiàn)存在的問題應(yīng)及時委派專人做好記錄（同時可采用拍照、錄像、錄音等直觀方式記錄實況），且及時通知物業(yè)公司專業(yè)主管或者項目負(fù)責(zé)人予以確認(rèn)，并以書面形式提出獎罰或者扣分處理意見、整改意見或建議，做到圖文并茂、寫實描述、有據(jù)可查。過程考核記錄樣表如下：

******小學(xué)物業(yè)服務(wù)采購過程考核記錄表（樣表）

說明：

1）上表中的“時間”是指存在問題發(fā)生的時間；“服務(wù)項目”是保潔服務(wù)、場館服務(wù)、綜合維修、夜間安防服務(wù)四大板塊的名稱；“校區(qū)名稱”是指博雅校區(qū)、惟美校區(qū)、樂真校區(qū)、煥新校區(qū)、至善校區(qū)、敏行校區(qū)；“存在問題的描述”是指根據(jù)各管理服務(wù)范圍、內(nèi)容和質(zhì)量要求對日常監(jiān)督巡查和專項檢查發(fā)現(xiàn)存在的問題進(jìn)行寫實描述記錄（包含時間、地點、人物、事件、經(jīng)過等）；“記錄人”是指各考核部門專******學(xué)校其他人員；“確認(rèn)人”是指物業(yè)公司相應(yīng)的專業(yè)主管或者項目經(jīng)理。

2）“獎罰或扣分意見”是指依據(jù)存在的問題對照《招標(biāo)文件》《物業(yè)管理服務(wù)合同》《物業(yè)管理服務(wù)考核實施辦法》等相關(guān)文件要求作出的合理的獎罰或者扣分初步意見，扣分應(yīng)該對照各服務(wù)項目及分項名稱的考核分值范圍內(nèi)進(jìn)行。

（2）過程考核的考核分值和職責(zé)分工表如下：

******小學(xué)物業(yè)服務(wù)采購過程考核的考核分值和職責(zé)分工表

（3）過程考核的獎罰辦法

過程考核除了扣分外，還可以對物業(yè)公司進(jìn)行經(jīng)濟(jì)處罰和加分獎勵。

******學(xué)校提出整改問題項后，一個月內(nèi)無整改意向、整改操作或無整改方案的，每項每次100元至2000元的物業(yè)服務(wù)費扣款處理?？己斯ぷ鞑块T提出的扣款建議須報考核工作組審核認(rèn)定后通知物業(yè)公司確認(rèn)，并與季度考核后在支付考核季度的最后一個月的進(jìn)度款時一并執(zhí)行。經(jīng)濟(jì)懲罰和扣分一般不宜同時實施。

2）加分獎勵：在日常物業(yè)管理服************學(xué)校聲譽和利益做出重大貢獻(xiàn)，重要會議、大型活動保障有力，創(chuàng)造性開展管理服務(wù)工作贏得師生一致認(rèn)可，其他事項等，可以在對應(yīng)的“服務(wù)項目”適當(dāng)加分，但不得超過分項考核分值的20%，且加分應(yīng)在季度考核工作會議上修訂或者確認(rèn)。

2.季度考核

季度考核在季度的最后一個月的月末進(jìn)行，分為匯總過程考核結(jié)果和綜合評定。

（1）匯總過程考核結(jié)果

******小學(xué)物業(yè)服務(wù)采購過程考核記錄表》，并組織本部門相關(guān)人員召開當(dāng)季度物業(yè)服務(wù)考核工作會議（也可邀請物業(yè)企業(yè)相關(guān)人員參加），聽取物業(yè)企業(yè)當(dāng)季度物業(yè)服務(wù)情況，通報當(dāng)季度物業(yè)服務(wù)存在的問題，提出并討論下季度整改意見，并按照《招標(biāo)文件》《物業(yè)管理服務(wù)合同》《物業(yè)管理服務(wù)考核實施辦法》等相******小學(xué)物業(yè)服務(wù)采購考核工作部門過程考核結(jié)果匯總表》。

******小學(xué)物業(yè)服務(wù)采購考核工作部門過程考核結(jié)果匯總表

考核工作部門負(fù)責(zé)人（簽字）：

? 考核工作部門聯(lián)系人（簽字）： ? ? ? ? ? 年 ?月 日 ?

（2）考核工作部門綜合評定

各考核工作部門完成季度匯總過程考核結(jié)果后，在季度末召開季度綜合評定會議，邀請物業(yè)公司項目經(jīng)理參加，會議議程主要有：一是通報季度物業(yè)管理服務(wù)的整體情況和各考核工作部門的過程考核結(jié)果得分；二是提出季度物業(yè)管理服務(wù)存在的主要問題和以后的整改意見，三是參會人按照《招標(biāo)文件》《物業(yè)管理******************小學(xué)物業(yè)服務(wù)采購季度考核綜合評分匯總表》。

******小學(xué)物業(yè)服務(wù)采購過程考核匯總表

（考核時段： ? ?年 ?月-- ? 年 ?月）

注：1.過程考核表由考核組根據(jù)各考核工作部門報送的過程考核表進(jìn)行匯總填寫；

? ?2.各考核工作部門的過程考核表作為本表的附件。

匯總填報人（簽字）： ? ? ? ? ? ? ? ? ? 匯總審核人（簽字）：

? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? 年 ?月 ?日

******小學(xué)物業(yè)服務(wù)采購季度考核綜合評分表

（考核時段： ? ?年 ?月 ?日-- ? 年 ?月 ?日）

備注說明：

1、評定結(jié)果分為：優(yōu)、良、及格、不及格

2、平定結(jié)果對照表

******小學(xué)物業(yè)服務(wù)采購考核季度綜合評分匯總表

備注說明：

******小學(xué)物業(yè)服務(wù)采購季度考核綜合評分表》的匯總表，其中“總得分”為綜合評分有效之和，“有效人數(shù)”綜合評分有效人數(shù)，“代表平均得分”=（總得分）÷（有效人數(shù)）。

2、評定結(jié)果分為：優(yōu)、良、及格、不及格

3、平定結(jié)果對照表

匯總填報人（簽字）： ? ? ? ? ? ? ? ? ?匯總審核人（簽字）：

? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? 年 ?月 ?日

******小學(xué)物業(yè)服務(wù)采購服務(wù)過程、季度考核匯總表

備注：

1、季度考核分的計算方法

季度考核最終得分=(（過程考核得分合計/1000）×100)×70% (（綜合平均得分合計/1000）×100)×30%

2、評定結(jié)果分為：優(yōu)、良、及格、不及格

3、平定結(jié)果對照表

總表填報人（簽字）： ? ? ? ? ? ? ? ? ? 總表審核人（簽字）：

? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? 年 ?月 ?日

（三）考核結(jié)果運用

******學(xué)校有權(quán)單方面終止物業(yè)管理服務(wù)合同：

1.在考核過程中出現(xiàn)三次季度考核得分低于60分；

2.違反物業(yè)管理服務(wù)合同******學(xué)校正常運轉(zhuǎn)的；

******學(xué)校造成重大經(jīng)濟(jì)損失和不良影響的；

4.國家相關(guān)法律法規(guī)規(guī)定的其他情形。

附件1：

******小學(xué)物業(yè)服務(wù)采購考核評分標(biāo)準(zhǔn)

三、采購要求：

（一）項目經(jīng)理：

1、人員要求：人數(shù)1人。

男女不限，男性55周歲以下，女性50周歲以下，高中及以上學(xué)歷，1年以上（含1年）非住宅類物業(yè)管理經(jīng)驗，五官端正，性格外向，具有較強的語言表達(dá)能力，身體健康，有豐富的管理經(jīng)驗。持有相關(guān)崗位證書（上崗前核驗相關(guān)證明材料）。

2、職責(zé)范圍：負(fù)責(zé)與業(yè)主溝通及日常項目工作安排、管理、培訓(xùn)及監(jiān)督管理工作；

3、管理標(biāo)準(zhǔn)：

1）使用文明用語熱情接待及疏導(dǎo)來訪客人；

2）維護(hù)業(yè)主利益和形象，遵守甲方各項規(guī)章制度。頭發(fā)要整潔，不留奇異的發(fā)型；不得披頭散發(fā)，不戴夸張的頭飾。上班應(yīng)化淡妝，但不得濃抹脂粉、不涂有色指甲油、不抹濃香水。

3）物業(yè)管理員工統(tǒng)一著裝，佩帶明顯標(biāo)志，工作規(guī)范，作風(fēng)嚴(yán)謹(jǐn)， 文明服務(wù)，嚴(yán)格考勤。

4）采購人對物業(yè)公司的總體滿意率達(dá)到95％以上。

（二）保潔服務(wù)

1、保潔班長：人數(shù)6人。

（1）人員要求：男女不限，男性60周歲以下，女性50周歲以下，五官端正，組織協(xié)調(diào)力強，熟悉清潔工作流程及各清潔藥劑的使用。

（2）職責(zé)范圍：負(fù)責(zé)保潔員日常工作安排與監(jiān)督工作。

（3）管理標(biāo)準(zhǔn)

1）每日定時巡檢保潔員工作情況，確保保潔工作的效率。

2）協(xié)助項目經(jīng)理管的保潔管理工作。

2、保潔員：人數(shù)36人（其中13人服務(wù)期：10個月，23人服務(wù)期：12個月）。

（1）人員要求：男女不限，男性60周歲以下，女性50周歲以下，責(zé)任心強，身體健康，掌握保潔基本常識。

（2******辦公室、會議室、值班室、樓道、走廊、衛(wèi)生間及院內(nèi)等公共場所的環(huán)境衛(wèi)生清掃及垃圾的收集、清運工作。

（3）管理標(biāo)準(zhǔn)：

1）保潔設(shè)施完備，并定期對地面、衛(wèi)生潔具等部位進(jìn)行養(yǎng)護(hù)；確保表面光潔、無污漬。

2）衛(wèi)生間每天隨時清理，包括地面、墻面、盆臺、鏡面、大小便池、窗臺、污水池、水龍頭、棚面等；定期消毒，保證衛(wèi)生間清潔。

3）公共通道每天用地拖至少兩次清擦地面；每天用干凈的軟布擦拭電器開關(guān)、踢角線；

4）每周計劃清理與隨開隨清相結(jié)合，對痰盂進(jìn)行日去污、周保養(yǎng)處理；

5）本委托項目范圍內(nèi)所有區(qū)域衛(wèi)生保潔，實行標(biāo)準(zhǔn)化清潔保潔，有專人監(jiān)督檢查。

6）無擅自占用和堆放雜物現(xiàn)象，地面無污跡、水跡、痰跡。

7）樓宇外圍無改變用途和破壞、踐踏、占用現(xiàn)象，無紙屑、煙頭、石塊等雜物。

******學(xué)校進(jìn)行冬季除雪，將積雪堆放在校方指定的校園內(nèi)地點（如校園內(nèi)綠化帶）

（三）場館服務(wù)

場館服務(wù)員：人數(shù)5人（服務(wù)期：10個月）。

1、人員要求：男女不限，男性60周歲以下，女性50周歲以下，身體健康。要求講標(biāo)準(zhǔn)普通話，對師生及領(lǐng)導(dǎo)熱情、禮貌、周到、責(zé)任心強、服從管理，做好本職工作。

2、職責(zé)范圍：負(fù)責(zé)場館的日常管理及服務(wù)。

3、管理標(biāo)準(zhǔn)：熟練掌握服務(wù)技能、清潔標(biāo)準(zhǔn)，保持場館各部位設(shè)備潔凈、物品整齊、空氣清新、環(huán)境優(yōu)雅，忠于職守，保證師生安全。

（四）綜合維修服務(wù)：人數(shù)7人。

其中維修班長（電工）：1人，維修工：6人。

1、人員要求:男性，年齡60周歲以下，有豐富的維修工作經(jīng)驗，身體健康，能吃苦耐勞。維修主管（電工）：高中及以上學(xué)歷，具有相關(guān)必要安全技術(shù)知識，須持有特種作業(yè)操作證（低壓電工作業(yè)）（上崗前核驗相關(guān)證明材料）。

2、職責(zé)范圍：

維修班長（電工）：

1******學(xué)校維修工作的統(tǒng)籌安排，并在各校區(qū)進(jìn)行流動作業(yè)。

******學(xué)校的電室、配電箱、開關(guān)柜、照明系統(tǒng)、插座等電氣設(shè)備巡檢。

******學(xué)校正常用電。

******學(xué)校內(nèi)的電氣設(shè)備設(shè)施的運行管理工作。

維修工：

1）負(fù)責(zé)樓內(nèi)的房屋、門窗、桌椅等教學(xué)樓所有設(shè)施的日常維修工作。

2）負(fù)責(zé)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)設(shè)施、設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)、運行和管理。

3）負(fù)責(zé)房屋構(gòu)筑物、房屋使用的設(shè)備、設(shè)施等的維修、養(yǎng)護(hù)和管理；上下管道、落水管、照明等的維修、養(yǎng)護(hù)、運行和管理。

3、管理標(biāo)準(zhǔn)：報修處理及時率100％。

（五）夜間安防服務(wù)

秩序維護(hù)員：人數(shù)8人。

1.人員要求：男性，年齡60周歲以下，身體健康，能吃苦耐勞，必須有保安員證（上崗前核驗相關(guān)證明材料）。

2.職責(zé)范圍：負(fù)責(zé)夜間維護(hù)物業(yè)服務(wù)范圍內(nèi)公共秩序、安全巡視、門崗執(zhí)勤等安全服務(wù)工作。

3.管理標(biāo)準(zhǔn)：實行夜間值班及巡邏制度，秩序維護(hù)員熟悉學(xué)教學(xué)樓環(huán)境，負(fù)責(zé)校園夜間的安全保衛(wèi)工作做到無差錯服務(wù)，無安全隱患事故發(fā)生。

（六）本項目需要的管理服務(wù)人員為63人，其中：

四、其他要求：

1、保證物業(yè)服務(wù)人員穩(wěn)定，未經(jīng)業(yè)主批準(zhǔn)不得更換。物業(yè)人員必須政治可靠,家庭住址詳細(xì),個人資料齊全，留有相應(yīng)備案。

2、在投標(biāo)文件中提供證件的人員，必須按崗位為我校進(jìn)行服務(wù)，如發(fā)現(xiàn)人證不合一的情況，我校有權(quán)利拒絕簽訂物業(yè)合同，并取消投標(biāo)人中標(biāo)資格。

3、簽訂合同后,全部物業(yè)服務(wù)人員在12小時之內(nèi)到位，組織好交接工作，保證設(shè)備運轉(zhuǎn)和各項工作的正常進(jìn)行。物業(yè)服務(wù)人員應(yīng)服從采購人對各服務(wù)崗位的安排。

4、中標(biāo)單位每年對校園內(nèi)的綠籬進(jìn)行1次修剪。

5、在履行合同期間如服務(wù)質(zhì)量差，無法滿足服務(wù)要求，甲方有權(quán)提前終止合同。不允許掛靠、外包經(jīng)營，履行合同期間一經(jīng)發(fā)現(xiàn)甲方有權(quán)終止合同。

6、投標(biāo)人的報價應(yīng)包括為完成本項目各項服務(wù)可能發(fā)生的全部費用。包括但不限于員工各崗位工資、保險、稅金等所有費用。投標(biāo)單位所報價格中，有關(guān)取費項目應(yīng)符合國家有關(guān)規(guī)定（應(yīng)滿足國家最新繳費基數(shù)）；員工工資標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)滿足項目所在地最新工資標(biāo)準(zhǔn)要求，為員工繳納相應(yīng)的保險等。費用范圍投標(biāo)人的投標(biāo)報價為含稅價（以人民幣為結(jié)算單位）。如有缺項取費或不能滿足上述要求，則該投標(biāo)文件按無效標(biāo)書處理。

五、付款方式：按月支付

六、履約保證金:不收取

七、服務(wù)地點：******小學(xué)（具體服務(wù)地點滿足采購人要求）

博雅校區(qū)：皇姑區(qū)嘉陵江街64號。

惟美校區(qū)：皇姑區(qū)岐山中路8號。

樂真校區(qū)：皇姑區(qū)嘉陵江街111號。

煥新校區(qū)：皇姑區(qū)明廉東路2號。

至善校區(qū)：皇姑區(qū)昆山中路7-2號。

敏行校區(qū)：皇姑區(qū)昆山中路55號。

八、服務(wù)期限：合同簽訂后一年（18人10個月，45人12個月）。

九、組織驗收主體：本項目的履約驗收工作由采購人依法組織實施。