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為破解住宅小區(qū)公共收益管理不規(guī)范、資金透明度不足等痛點，進一步落實黨建引領(lǐng)物業(yè)治理要求，上海市房屋管理局日前發(fā)布《上海市住宅小區(qū)公共收益管理辦法（征求意見稿）》，對小區(qū)公共收益的歸集、使用、管理全流程作出系統(tǒng)性規(guī)范。
明確公共收益的“來龍去脈”
公共收益指利用小區(qū)共有部位、共有設(shè)施設(shè)備獲取的收入，扣除法定稅收、能耗、人工等管理成本后的收益，分為全體業(yè)主公共收益（如小區(qū)公共道路停車收入）和門牌幢業(yè)主公共收益（如某樓棟外墻廣告收入）。分配方式優(yōu)先遵循約定，無約定則按業(yè)主專有部分面積占比確定。
收入來源涵蓋七大類別，包括共有道路或場地停車收入、公共場地商業(yè)活動及設(shè)施投放收入、內(nèi)外廣告收入、共有文體設(shè)施經(jīng)營收入、共有房屋出租收入、相關(guān)違約金或賠償金、資金利息等，且明確收益獲取不得改變設(shè)施用途、妨礙業(yè)主正常使用或影響物業(yè)安全。
公共收益主要用于補充專項維修資金（補充比例不低于50%，按季度入賬），也可按業(yè)主大會決定，用于業(yè)委會工作經(jīng)費、代理記賬及審計費用、物業(yè)維護、房屋安全保險等合法支出。其中，專項維修資金已有明確使用范圍的項目，不得從公共收益中重復列支。
業(yè)主大會成立前，公共收入主要為停車收入，管理成本計入前期物業(yè)費，物業(yè)服務(wù)企業(yè)需按季度將公共收益交存至區(qū)房管局指定賬戶，并實行代理記賬；業(yè)主大會成立并開立賬戶后，區(qū)房管局將代管的公共收益本息一次性劃轉(zhuǎn)至業(yè)主大會公共收益子賬戶，實現(xiàn)管理主體平穩(wěn)交接。
五大創(chuàng)新舉措破解管理難題
相較于2020年出臺的原有規(guī)范文件，此次《辦法》在總結(jié)實踐經(jīng)驗基礎(chǔ)上新增五大關(guān)鍵制度設(shè)計，針對性解決當前公共收益管理中的突出問題。
《辦法》明確全市統(tǒng)一建立公共收入監(jiān)管賬戶制度，要求以物業(yè)管理區(qū)域為單位開立專戶，全額存放公共收入，實行“專戶專儲、單獨列賬、公開透明”管理。無論是業(yè)主大會成立前由區(qū)房屋行政管理部門代管，還是成立后由業(yè)主委員會或物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理，均需通過該賬戶歸集資金，從源頭杜絕資金截留、挪用風險。
業(yè)主大會成立后，公共收入管理將實現(xiàn)“自主管理+委托管理”雙軌并行。經(jīng)業(yè)主大會授權(quán)，業(yè)主委員會可自行管理公共收入（需辦理稅務(wù)登記、開立監(jiān)管賬戶），也可繼續(xù)委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理。若已委托物業(yè)，業(yè)主大會還可通過法定程序收回委托權(quán)，充分保障業(yè)主在資金管理中的主導地位。委托管理時，物業(yè)服務(wù)合同需明確管理職責及違約責任，避免權(quán)責不清。
為解決物業(yè)更迭、業(yè)委會換屆導致的資金與賬目移交不及時問題，《辦法》規(guī)定，物業(yè)服務(wù)合同終止或業(yè)主委員會任期屆滿之日起10日內(nèi)，原管理方需向新一屆業(yè)委會完整移交收支憑證、賬目等資料，并將未入賬的公共收益足額交存至業(yè)主大會公共收益子賬戶，確保資金與賬目“無縫銜接”。
公共收益使用將更趨嚴謹，業(yè)主委員會需在每年第四季度擬定并公布下一年度使用計劃。若啟動業(yè)主大會決策使用公共收益，需提前向居（村）“兩委”報告，充分發(fā)揮黨建引領(lǐng)作用。同時，《辦法》支持業(yè)主大會在管理規(guī)約中一次性授權(quán)業(yè)委會使用公共收益的情形、額度及程序，兼顧決策效率與監(jiān)督規(guī)范。
業(yè)主的知情權(quán)將得到充分保障：小區(qū)物業(yè)管理處需公開公共收入項目清單及相關(guān)協(xié)議；每季度第一個月15日前，需在管理處、公告欄、各樓棟出入口等醒目位置張貼上一季度收支公示表，且公示至下一季度表格張貼為止。此外，業(yè)主還可通過“隨申辦”、公共收入查詢二維碼等線上渠道，便捷查詢本小區(qū)及所在樓棟的公共收益收支情況，有異議可在5日內(nèi)申請查詢核實。
該《辦法》將于2026年4月1日起正式施行，有效期至2030年12月31日。新規(guī)既回應了業(yè)主對公共收益“明明白白”的訴求，也為住宅小區(qū)物業(yè)治理提供了明確指引，將推動上海小區(qū)公共收益管理邁入法治化、規(guī)范化、透明化新階段。
